Immobilien in der Insolvenz

Wer anderen eine Grube gräbt, hat Gold im Mund

Dem absichtlich ins Absurde zugespitzten Sprichwort liegt ein wahrer Kern zugrunde – zumindest bezogen auf die Veräußerung von Immobilien aus der Insolvenzmasse durch den Insolvenzverwalter. Denn diese müssen oft Immobilien aus der Masse veräußern. In diesem Zusammenhang setzen sie das Vorhaben im freihändigen Verkauf durch – sind aber dabei gut beraten, sich um die Unterstützung von professionellen Immobilienmaklern zu bemühen.

Immobilienvermögen ideal zur Befriedigung der Gläubiger

Im Rahmen von Privat- und Unternehmensinsolvenzen sind häufig auch Immobilien betroffen. Diese gehören nämlich gem. § 36 der Insolvenzordnung zur Insolvenzmasse. Daraus folgt, dass die Eröffnung des Verfahrens ins Grundbuch eingetragen wird. Ein nicht unwichtiger Schritt, um seitens des Insolvenzverwalters eine Erhöhung der Masse anzustreben und daraus resultierend die Gläubigeransprüche anzuheben.

Das Immobilienvermögen der Privathaushalte in Deutschland belief sich Ende des Jahres 2017 auf eine Summe von rund 4,47 Billionen Euro. Das der Unternehmen auf 6,73 Billionen Euro. Ein nicht unerheblicher wirtschaftlicher Faktor. Um daraus eine bestmögliche Befriedigung der Gläubiger zu erzielen, muss der Insolvenzverwalter die zur Insolvenzmasse gehörenden Immobilien umgehend nach dem Berichtstermin verwerten – falls die Gläubigerversammlung nicht das Gegenteilige beschließen sollte.

Zwangsversteigerungsverfahren nicht wirtschaftlich

Aus diesen Umstand entwachsend, bieten sich dem Insolvenzverwalter nun zwei Alternativen, sein Vorhaben möglichst wirtschaftlich im Sinne der Gläubiger umzusetzen: Zum einen kann er den Weg des Zwangsversteigerungsverfahrens gem. § 165 InsO wählen oder zum anderen den freihändigen Verkauf. Bei der erstbenannten Option führt dies jedoch regelmäßig zu hohen Kosten sowie niedrigen Erträgen. Deshalb wird diese Form der Veräußerung aus Unverhältnismäßigkeitsgründen seitens der Insolvenzverwalter weitgehend vermieden. Viel gewinnbringender ist daher der freihändige Verkauf.

Wie funktioniert der freihändige Verkauf?

Bei der Wahl dieses Instruments muss der Insolvenzverwalter zunächst und zur Vermeidung von Schadensersatzpflichten die Zustimmung des Gläubigerausschusses abwarten. Erfolgt ein positiver Entscheid, steht dem freihändigen Verkauf nichts im Wege – außer vielleicht der Immobilienmarkt selbst. Denn auch ein Markt mit hoher Nachfrage bringt nicht automatisch eine selbstlaufendes Veräußerungsgeschäft in Gang.

Insolvenzverwalter setzen auf Unterstützung durch Immobilienmakler

Der Insolvenzverwalter agiert unter hohem zeitlichen Druck und eine Veräußerung kann sich nicht über Jahre hinweg ziehen. So wird schnell klar, dass ohne eine Expertise und Unterstützung eines professionell am Markt aufgestellten Immobilienmaklers der Insolvenzverwalter schnell an seine Grenzen geraten wird. Denn über das eigene Netzwerk sind große Projekte nicht abzuwickeln und darüber hinaus wird wohl kaum ein Insolvenzverwalter über seine Kanzlei entsprechende Anzeigen in den branchennahen Onlinemedien schalten wollen und können.

Daher ist es oft die bessere Wahl, sich einen Immobilienmakler zur Unterstützung zu holen, welcher der besonderen Situation, die ein Insolvenzverfahren mit sich bringt, auch gewachsen sind. Denn neben der Bewertung der Immobilien muss auch der Verwalter beraten und betreut werden. Mehr noch, das Angebot aus der Insolvenzmasse muss mit den Erwartungen der jeweiligen Käuferschicht in Einklang gebracht werden. Darüber hinaus müssen die aus der Interaktion resultierenden Besonderheiten unter der Prämisse des Zeitdrucks und dem größtmöglichen Gewinn beachtet werden.

Dabei fallen unter Umständen Fragen wie die folgenden und nicht abschließend ins Gewicht: Kann das Objekt kurzfristig saniert werden, um den Preis zu erhöhen? Ist ein Modernisierungsplan für den Käufer die bessere Alternative? Ist die Immobilie unter Umständen gar nichts wert, aber das Grundstück kann stattdessen revitalisiert werden?

Für diese und viele weitere Fragen des Insolvenzverwalters muss der Immobilienmakler sinnvolle Lösungen bieten können, damit aus der Kooperation das bestmögliche Ergebnis entwächst. So verwandelt sich Blei nach alchemistischer Manier in Gold und die Gewinne aus den Immobilienverkäufen müssen nicht in homöopathischen Dosen an die Gläubiger ausgeschüttet werden.

Die Spezialisten der Kanzlei BRAUN um den Fachanwalt für Insolvenzrecht Sebastian Braun sind für Sie da.

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