Kaution Geldscheine mit Hausschlüssel auf einem Tisch liegend
Insolvenzrecht

Was passiert mit der Mietkaution, wenn der Vermieter pleite geht? Und wie sicher ist das Vermieterpfandrecht, wenn der Mieter in die Insolvenz rutscht? Diese Fragen sind mehr als juristische Randnotizen – sie betreffen zigtausende Mietverhältnisse in wirtschaftlich angespannten Zeiten. Die Insolvenzordnung (InsO) kennt klare Regeln, aber der Teufel steckt wie so oft im Detail – und im Timing. Wer sich nicht absichert, riskiert, im Ernstfall leer auszugehen.

Die Mietkaution: Sicherheit oder Schein?

Die Mietkaution dient dazu, Vermietern Sicherheit für Schäden oder ausbleibende Zahlungen zu geben. Doch in der Insolvenz des Vermieters wird diese Sicherheit schnell zur Fata Morgana – es sei denn, sie ist richtig angelegt. Denn nur wenn die Kaution getrennt vom übrigen Vermögen auf einem Treuhandkonto, einem sogenannten Sonderkonto verwahrt wird, genießt sie sogenannten Absonderungsschutz.

Rechtlich geregelt ist das in § 551 Absatz 3 Satz 3 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, „die Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen“ und diese Anlage „von seinem Vermögen getrennt zu halten“. Nur so greift im Fall der Vermieterinsolvenz der Absonderungsschutz gemäß § 47 InsO, der Gläubigern ein Recht auf bevorzugte Befriedigung aus der Masse einräumt. Versäumt der Vermieter diese Sonderkontoführung, geht die Kaution in der Insolvenzmasse unter – und der Mieter steht mit einer bloßen Quote da. Der Bundesgerichtshof hat dies mehrfach betont: Sicher ist nur, was tatsächlich abgesichert ist.

Wichtig für Mieter ist an dieser Stelle daher, dass Sie gemäß § 273 BGB ihre laufende Mietzahlung zurückhalten dürfen, bis der Vermieter einen Nachweis über die ordnungsgemäße Kautionsanlage vorlegt. Es besteht ein Zurückbehaltungsrecht, solange die gesetzliche Pflicht nicht erfüllt ist.

Vermieterpfandrecht: Schutz mit Risiko

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht ist eine klassische Sicherheit – und zugleich eine potenzielle Schwachstelle, wenn es um Insolvenzen geht. Gemäß § 562 Absatz 1 BGB hat der Vermieter „für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters“. Im Falle der Mieterinsolvenz ist dieses Recht keineswegs verloren – ganz im Gegenteil: Es verschafft dem Vermieter ein sogenanntes Absonderungsrecht gemäß § 50 InsO, das es erlaubt, sich bevorzugt aus den gepfändeten Gegenständen zu befriedigen, wenn sie zur Insolvenzmasse gehören.

Anfechtungsfalle bei verspäteter Sicherung

Noch riskanter wird es bei Geldzahlungen kurz vor der Insolvenz: Wurde etwa noch im letzten Moment Miete gezahlt, obwohl der Mieter bereits zahlungsunfähig war – und der Vermieter dies wusste – ist die Anfechtung fast sicher.

Denn § 130 Abs. 1 InsO erlaubt in einem solchen gelagerten Fall die Rückforderung sogenannter „kongruenter Deckungshandlungen“, also Zahlungen auf reguläre Schulden, wenn sie innerhalb von drei Monaten vor dem Insolvenzantrag geleistet wurden und der Gläubiger die Zahlungsunfähigkeit kannte. Voraussetzung für eine Anfechtung ist, dass:

  • die Rechtshandlung in den letzten drei Monaten vor dem Insolvenzantrag vorgenommen wurde,
  • der Gläubiger (z. B. Vermieter) zum Zeitpunkt der Handlung von der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners wusste,
  • und es sich um eine sogenannte kongruente Deckung handelt, also eine Zahlung auf eine regulär geschuldete Leistung.

Wörtlich heißt es hier:

„Eine Rechtshandlung, die einem Insolvenzgläubiger eine Sicherung oder Befriedigung gewährt, ist anfechtbar, wenn sie in den letzten drei Monaten vor dem Insolvenzantrag vorgenommen wurde und der Gläubiger zur Zeit der Handlung die Zahlungsunfähigkeit kannte.“

Sicherheit gibt es daher nur mit der gebotenen Sorgfalt, denn Insolvenzen sind keine Ausnahme mehr – sie sind Teil der wirtschaftlichen Realität. Für Mieter und Vermieter heißt das: Nur wer seine Rechte kennt und formale Vorgaben einhält, hat im Ernstfall die besseren Karten. Eine sauber angelegte Kaution ist mehr als Formalie, sie ist Rettungsring. Und das Vermieterpfandrecht ist nur dann stark, wenn es rechtzeitig und transparent genutzt wird. In der Insolvenz gilt: Wer zu spät kommt – verliert. Oder wird angefochten.

In solchen Fällen ist die Kanzlei BRAUN Ihr Ansprechpartner zu allen Themen rund um das Insolvenzrecht. Wenn auch Sie ein Anliegen haben, können Sie an folgenden Standorten Kontakt aufnehmen: