„Vier eigene Wände machen den Menschen frei“, lautet ein Sprichwort aus Persien. Doch was passiert, wenn diese vier Wände und der Aufenthalt darin gefährdet sind, zum Beispiel durch eine finanzielle Schieflage? Hier droht oft der Rauswurf.
In einem so gelagerten Falle haben sich einige Grundstückseigentümer eines Tricks bedient: Sie übertrugen ihr Eigentum an Dritte und bestellten sich daran ein Wohnungsrecht. Doch hier hat der BGH mit seinem Beschluss v. 02.03.2023, zum Aktenzeichen Az. V ZB 64/21, einen Strich durch die Rechnung gemacht.
Wie funktioniert der Trick?
Das Vorhandensein eines Wohnungsrechts, welches im Grundbuch auf dem eigenen Grundstück eingetragen wurde, ist nicht mehr vor Pfändung geschützt. Im Falle einer Insolvenz des Eigentümers wird es in die Insolvenzmasse aufgenommen und kann vom Insolvenzverwalter gestrichen werden.
Einige mögen das Einrichten eines Wohnungsrechts als eine clevere Taktik betrachten, um im Falle einer Insolvenz nicht aus der Immobilie geworfen zu werden. Allerdings kann ein solches Recht auch dazu führen, dass der Insolvenzverwalter die Immobilie nur schwer verkaufen kann, solange der ehemalige Eigentümer dort wohnen darf.
Ein Fallbeispiel
In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte ein Mann das Eigentum an seinem Grundstück als Einlage an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen. Vorher hatte er sich selbst ein Wohnungsrecht eingeräumt, § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wobei er ausdrücklich festlegte, dass die Ausübung des Wohnungsrechts nicht an Dritte übertragen werden konnte.
Einige Monate vergingen, bis die Insolvenz über das Vermögen des Mannes eröffnet wurde. Der Insolvenzverwalter machte daraufhin die Übertragung des Grundstücks im Rahmen einer Insolvenzanfechtung rückgängig, sodass der Mann erneut zum Eigentümer wurde. Danach beantragte er die Löschung des Wohnungsrechts.
So entschied der BGH
Trotz des vorinstanzlichen Misserfolgs des Mannes entschied der BGH nun: Grundsätzlich ist das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nicht übertragbar und daher auch nicht pfändbar.
Aber es gibt eine Ausnahme: Wenn das Eigentum und das Wohnungsrecht einer Person gehören, ist das Wohnungsrecht pfändbar. Eine solche Personenidentität bestand hier, nachdem das Eigentum an dem Grundstück auf den Mann zurückübertragen wurde. Somit ist das dadurch entstandene Eigentümerwohnungsrecht nach Ansicht des BGH pfändbar. Der BGH hatte bereits im Jahr 1964 so entschieden und hält auch 60 Jahre später noch daran fest.
Vorsicht mit Tricks in der finanziellen Schieflage
Wie man an dem obigen Beispiel erkennen kann, ist es nicht möglich, seinen Besitz an den vier Wänden zu retten, indem man eine Eigentumsübertragung des Hauses mit der Einräumung eines Wohnungsrechts kombiniert, wenn man sich bereits in der finanzielle Schieflage befindet. Der Schuldner aus dem obigen Beispiel hatte übrigens Glück, dass die Verwertung der Immobilie das einzige war, was er über sich ergehen lassen musste. Die Immobilie so auf eine GmbH zu übertragen stellt nämlich eine Straftat dar. Es handelt sich dabei um eine Bankrottstraftat nach § 283 StGB, die mit bis zu fünf Jahren Haft geahndet werden kann.
Wie man seine eigenen vier Wände insolvenzfest und rechtlich erlaubt sichern kann, können Sie bei einem Fachanwalt für Insolvenzrecht und Sanierungsrecht erfahren. Dieser kann Ihnen in Ihrem individuellen Fall alle rechtlich erlaubten Möglichkeiten aufzeigen. Gerne unterstützt Sie die Kanzlei BRAUN bei der Sicherung Ihrer Immobilie!